Documento di Analisi Strategica | Mercato Italia | Data: Aggiornamento 2024
Executive Summary
Burger King in Italia opera attraverso un modello di master franchising consolidato sotto la gestione di Burger
King Restaurants Italia (gruppo QSRP). Con una rete di 294 ristoranti a fine 2024 e un fatturato di sistema di
circa 420 milioni di euro, il marchio rappresenta un'opportunità di investimento strutturata. Il modello
economico si basa su un equilibrio tra costi di franchising fissi (11% del fatturato lordo) e margini operativi
(EBITDA 10-15%) fortemente dipendenti dall'efficienza nella gestione del costo del lavoro e dall'incidenza dei
canoni di locazione (target rent-to-sales 8-12%).
1. Modello di Franchising Burger King Italia
La struttura del franchising in Italia è caratterizzata dalla presenza di un master franchisee forte che coordina
lo sviluppo, la formazione e il marketing nazionale.
294Ristoranti Totali
190In Franchising
€ 420MFatturato 2024
Struttura delle Fee
I costi di affiliazione per un nuovo franchisee includono componenti una tantum e ricorrenti:
Fee di ingresso: $ 3.000 per ogni anno di durata del contratto (es. $ 60.000 per un contratto
standard di 20 anni).
Royalties (Brand): 6% del fatturato lordo (Gross Sales).
Marketing Fund (Ad Fund): 5% del fatturato lordo per pubblicità nazionale.
Totale Fee Ricorrenti: 11% del fatturato lordo.
Investimento Iniziale: Stimato tra € 700.000 e € 1.000.000 per punto vendita (escluso
immobile), a seconda del formato e dello stato dei locali.
2. Struttura Societaria OpCo / PropCo
La prassi di mercato per gli investitori in QSR (Quick Service Restaurants) prevede spesso la separazione tra la
gestione operativa e la proprietà immobiliare per ottimizzare la struttura del capitale e la gestione del rischio.
Modello Operativo
OpCo (Operating Company): Società (S.r.l.) detenuta dal franchisee industriale. Gestisce il
personale, paga le royalties, incassa i ricavi e si fa carico di tutti i rischi operativi.
PropCo (Property Company): Veicolo immobiliare o SPV che detiene l'asset (muri o
terreno+edificio). Stipula un contratto di locazione a lungo termine con la OpCo.
Caratteristiche del Contratto di Locazione (Lease)
Durata: Tipicamente 15-20 anni (spesso strutturati come 9+6 o 12+6 anni commerciali).
L'analisi del conto economico di un singolo ristorante (Unit P&L) evidenzia le leve critiche per la redditività. I
volumi medi si attestano su € 1,3 - 1,5 milioni annui per ristorante.
Conto Economico Tipo (% su Vendite Lorde)
Voce di Costo / Ricavo
% su Fatturato
Note e Benchmark
Ricavi Netti
100%
Base imponibile (es. € 1,4M)
Food & Packaging (COGS)
28% - 32%
Media settore: 30%
Costo del Lavoro
28% - 34%
Include oneri; efficienza critica per margine
Royalties & Marketing
11%
Fisso contrattuale (6% + 5%)
Affitto (Occupancy Cost)
8% - 12%
Target sostenibile: 9-10%
Utenze e Servizi
4% - 6%
Energia, manutenzioni ordinarie
Altri Costi Operativi
3% - 5%
Assicurazioni, spese generali, fee delivery
EBITDA (Margine Operativo)
10% - 15%
Range target per unità performanti
Nota sulle Location: I ristoranti Drive-Thru tendono ad avere volumi superiori (€ 1,5 -
2,0M) rispetto alle location Inline/Mall (€ 1,0 - 1,3M), giustificando costi immobiliari assoluti più
elevati ma mantenendo un ratio rent-to-sales sostenibile.
4. Real Estate Economics - Modello PropCo
Per l'investitore immobiliare, gli asset Burger King rappresentano un prodotto "Net Lease" con flussi di cassa
stabili e conduttori di standing primario.
Valore dell'Asset: Per un immobile stand-alone standard, il valore di mercato oscilla tra €
1,8M e € 2,2M, in funzione del canone.
Costo di Sviluppo: Costo di costruzione "chiavi in mano" (escluso terreno) stimato in € 2.000 -
2.800 al mq.
NOI Margin (PropCo): >90% (essendo la maggior parte dei costi operativi a carico del
conduttore).
5. KPI e Benchmark di Investimento
Di seguito una sintesi dei parametri chiave utilizzati da banche e investitori per valutare la sostenibilità
dell'operazione.
Benchmark Integrati OpCo / PropCo
KPI / Indicatore
Target / Range Ottimale
Descrizione
Fatturato Medio Unitario
€ 1,3M - 1,5M / anno
Soglia minima di salute per location standard.
Rent-to-Sales Ratio
8% - 12%
Incidenza affitto su fatturato. Sopra il 12% erode l'EBITDA.
EBITDA Margin (OpCo)
10% - 15%
Indicatore di efficienza gestionale.
Lease Coverage Ratio (LCR)
≥ 2,0x
Rapporto tra EBITDA OpCo e Canone di locazione.
Loan-to-Value (LTV)
55% - 65%
Leva finanziaria tipica concessa su asset PropCo.
DSCR (Debt Service Coverage)
≥ 1,3x - 1,5x
Capacità del flusso di cassa PropCo di coprire il debito.
6. Struttura di Investimento: Modello Club Deal con Trust Fin
La struttura di investimento proposta si basa su un modello di Club Deal Immobiliare, dove Trust
Fin agisce come veicolo di raccolta e coordinamento degli investitori per l'acquisizione e/o sviluppo di asset
Burger King in Italia, con separazione tra proprietà immobiliare (PropCo) e gestione operativa (OpCo).
Architettura della Struttura
Schema Societario Proposto
Trust Fin SPV (PropCo): Veicolo immobiliare costituito come S.r.l. o fondo comune, detenuto
da un gruppo ristretto di investitori qualificati (3-10 soci).
Franchisee / Operatore (OpCo): Società operativa separata, gestita da un franchisee Burger
King qualificato o da un operatore industriale del settore QSR.
Contratto di Locazione: Lease commerciale 15-20 anni tra Trust Fin SPV (locatore) e OpCo
(conduttore), con canone indicizzato ISTAT e garanzie adeguate.
Profilo degli Investitori Target
Family Office alla ricerca di reddito stabile e decorrelato dai mercati finanziari.
Investitori Privati Qualificati (HNWI) interessati a diversificazione su asset reali con
rendimenti prevedibili.
Fondi Pensione / Casse Professionali con mandato su asset income-producing a bassa volatilità.
Ticket Minimo Indicativo: € 150.000 - 300.000 per singolo investitore, con struttura modulare
su più asset.
Parametri Economico-Finanziari del Deal
Parametro
Valore / Range
Note
Valore Asset Immobiliare
€ 1,8M - 2,2M
Per singolo ristorante stand-alone (terreno + fabbricato)
Equity Required
35% - 45%
Capitale proprio degli investitori (€ 630K - 990K per asset)
Debt Financing
55% - 65% LTV
Finanziamento bancario senior su garanzia immobiliare
Canone Annuo Lordo
€ 112K - 140K
Corrispondente a 8-10% rent-to-sales su € 1,4M fatturato OpCo
Cap Rate Entry
6,0% - 6,5%
Yield lordo sul valore di acquisizione/sviluppo
Cash Yield su Equity
8% - 10%
Rendimento annuo cash-on-cash dopo servizio del debito
IRR Target (10 anni)
10% - 13%
Incluso capital gain su exit (cap rate compressione a 5,5-6%)
Durata Investimento
7 - 10 anni
Con opzioni di exit via sale, refinancing o mercato secondario
Servizio del Debito: - € 60.000 (su € 1,2M finanziamento a 5% per 15 anni)
Cash Flow Disponibile: € 62.000
Cash Yield su Equity (€ 800K): 7,75% annuo
Distribuzione agli Investitori: Pro-rata in base alle quote detenute, con distribuzione trimestrale o semestrale
Governance e Gestione
Trust Fin: Assume il ruolo di Asset Manager o General Partner, con
responsabilità su:
Sourcing e due diligence delle opportunità immobiliari
Negoziazione contratti di locazione e rapporti con franchisee
Gestione ordinaria dell'asset e supervisione manutenzioni
Reporting trimestrale agli investitori e gestione amministrativa SPV
Fee di Gestione: Tipicamente 1-1,5% annuo sul NAV (Net Asset Value) gestito.
Carried Interest / Performance Fee: 15-20% dell'upside oltre un hurdle rate (es. 8% IRR
preferenziale per gli investitori).
Strategie di Exit
Vendita a Investitore Istituzionale: SIIQ, fondi immobiliari o investitori stranieri interessati
a portfolio di asset QSR italiani (cap rate compression a 5,5-6,0%).
Sale-Leaseback con Franchisor: Burger King Italia o RBI potrebbero essere interessati ad
acquisire l'asset nell'ambito di strategie di consolidamento immobiliare.
Refinancing e Ricapitalizzazione: Dopo 5-7 anni, con lease seasoned e track record di pagamento,
possibilità di rifinanziare a condizioni migliori e distribuire capitale agli investitori mantenendo l'asset.
Mercato Secondario / Buyout tra Soci: Opzioni di liquidità per singoli investitori tramite
cessione quote ad altri membri del club o nuovi entranti.
⚠️ Risk Mitigation
Credit Enhancement: Richiesta di garanzie bancarie o corporate dal franchisee OpCo (es. fideiussione di 6-12 mesi di canone).
Lease Coverage Ratio: Target minimo LCR ≥ 2,0x per assicurare sostenibilità del canone anche in caso di calo di fatturato OpCo del 15-20%.
Location Quality: Selezione rigorosa di siti con traffico elevato, visibility, demographics favorevoli e zoning/permitting solidi.
Diversificazione: Struttura multi-asset con 3-5 ristoranti per ridurre rischio di concentrazione su singola location.
Step-In Rights: Clausole contrattuali che consentono a Trust Fin/investitori di subentrare nella gestione operativa in caso di default del franchisee.
Vantaggi Competitivi del Modello Trust Fin
Accesso ad Asset Class Istituzionale: Investitori retail/HNWI possono accedere a deal tipicamente riservati a fondi e family office strutturati.
Reddito Stabile e Prevedibile: Flussi di cassa trimestrali indicizzati all'inflazione, con contratti di lungo termine.
Diversificazione dal Mercato Azionario: Asset reali con correlazione bassa rispetto a equity e obbligazioni.
Upside Potential: Apprezzamento del capitale attraverso cap rate compression e crescita dei canoni.
Struttura Fiscale Efficiente: Possibilità di ottimizzazione fiscale attraverso ammortamenti, deducibilità interessi e regime di tassazione immobiliare.